相信業(yè)內人士都會遇到一個問題：

“是不是在104區(qū)塊？”

面對這個問題，不少人滿腦子問號，104區(qū)塊是什么？什么是104區(qū)塊？

……

除了104區(qū)塊之外，經(jīng)常聽到的還有“198區(qū)域”、“195區(qū)域”。

這些又是什么？

以下是一個科普文，全是知識點，讀過之后即可解決以上問題。

01

什么是“104區(qū)塊”？

根據(jù)上海工業(yè)園區(qū)轉型升級十三五規(guī)劃，到2020年，上海的工業(yè)用地總量要控制在550平方公里?？梢?，上海的工業(yè)用地總量還是比較大的，同時，眾所周知，上海的工業(yè)用地已接近“天花板”。所以，彌散式、粗放式的發(fā)展肯定是不行的，必須將產業(yè)、土地規(guī)劃統(tǒng)籌，集約化、精細化發(fā)展。

所以在2009年，上海開展了“兩規(guī)合一”工作，開始工業(yè)區(qū)塊的布局梳理。

“兩規(guī)合一”又是什么？就是城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃合并銜接。

當時，上海規(guī)劃在國家公告園區(qū)涵蓋的49個區(qū)塊基礎上，集合老工業(yè)基地和新增重點工業(yè)基地，以及實際存在的城鎮(zhèn)工業(yè)地塊進行整合。

這次規(guī)劃共形成了工業(yè)區(qū)塊104個，當時的總面積大約764平方公里，占全市建設用地總規(guī)模的25%左右。

這就是后來人們常說的“104區(qū)塊”。

像外高橋、張江這些工業(yè)園區(qū)，就屬于104區(qū)塊。104區(qū)塊原則上以調整結構和升級為主，轉型方向主要是為研發(fā)總部產業(yè)類用地、研發(fā)總部通用類用地和工業(yè)用地標準廠房類。

104區(qū)塊是相對比較穩(wěn)定，是蕞受歡迎的區(qū)塊。

下圖表示的是浦東的104區(qū)塊：

溫馨提示：文末有每個區(qū)的104區(qū)塊圖。

02

“195區(qū)域”是什么？

“195區(qū)域”指規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設區(qū)內的現(xiàn)狀工業(yè)用地，因實際面積約195平方公里而得名。

上海存量二次開發(fā)的市場主要就存在于這個“195區(qū)域”，轉型的方向有研發(fā)總部產業(yè)類用地、研發(fā)總部通用類用地、商辦用地等。

“195區(qū)域”雖然在城市基建區(qū)內，但因為產業(yè)結構差異的原因，會出現(xiàn)較大幅度的調整，這也就意味著不少企業(yè)將面臨外遷。也曾有消息稱，“195區(qū)域”可能會劃進“104區(qū)塊”。

此次上海“五違四必”區(qū)域環(huán)境綜合整治就包含了“104區(qū)塊”和“195區(qū)域”，據(jù)《文匯報》2月28日報道：“市住建委相關負責人表示，通過前兩輪綜合治理，上海郊區(qū)已騰出土地約46平方公里，第三輪還可騰地約34平方公里。在總計80平方公里的土地中，屬于‘104’‘195’區(qū)域可用于開發(fā)建設的有27平方公里，還有53平方公里土地需要盡快修復生態(tài)功能?！?/p>

03

“198區(qū)域”又是什么？

“198區(qū)域”就是規(guī)劃產業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地，面積大約為198平方公里，同樣因面積數(shù)而得名。

有時候你在查詢“198區(qū)域”時，還會看到這樣的描述：“布局分散”、“配套不足”、“產能低下”、“環(huán)境污染”、“非建設區(qū)”……根據(jù)早前的統(tǒng)計，198區(qū)域工業(yè)用地占全市工業(yè)用地面積的比重接近1/4，但工業(yè)總產值占比不到10%。故而“198區(qū)域”被稱為低效建設用地。

所以，2014年，上海開始了“198區(qū)域”減量化。

2015年～2017年，全市“198區(qū)域”建設用地減量化總目標為20平方公里。到2020年，實現(xiàn)減量40平方公里～50平方公里。

這批建設用地大多位于市郊村鎮(zhèn)，所以，“198區(qū)域”減量優(yōu)先考慮位于基本農田保護區(qū)、水源保護區(qū)、薄弱村集中區(qū)域、生態(tài)網(wǎng)絡空間及規(guī)劃郊野公園等區(qū)域。

這就意味著，位于這些區(qū)域的企業(yè)將關停撤走，并通過拆除復墾等土地整治，將建設用地恢復為農地或郊野公園等。

附：上海各區(qū)“104區(qū)塊”圖

中心城區(qū)

浦東新區(qū)

閔行區(qū)

嘉定區(qū)

寶山區(qū)

松江區(qū)

青浦區(qū)

奉賢區(qū)

金山區(qū)

崇明區(qū)

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