董事長*********的中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司(簡稱“中南高科”)在5月12日向港交所遞交了招股書，工銀國際與

　　招股書顯示，中南高科是以服務(wù)先進(jìn)制造業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商，提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營服務(wù)于一體的綜合服務(wù)。

　　招股書指出，截至2020年12月31日，中南高科在中國所有制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商中覆蓋城市數(shù)量排名頭部及總建筑面積排名第二。截至同日，就制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園建筑面積而言，中南高科在長三角地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中分別排名第三、第二及第二。截至2020年12月31日，實(shí)際已入駐中南高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)并有工商注冊的企業(yè)總數(shù)達(dá)到1,879家，根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告，中南高科已入園企業(yè)數(shù)量在中國所有制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商中排名全國頭部。

　　股權(quán)構(gòu)成方面，董事長*********通過旗下三家公司間接持股87.9119%成為真正的實(shí)控人，而另外則是公司部分高管等持股，其中包括叢學(xué)豐、李勁、周磊、章鈞、李志剛、陳治、曹衛(wèi)華、錢軍、曹永忠、施錦華、黃文徳及李曉輝共12名個(gè)人持有剩下的12.0881%公司股份。

　　截至2021年2月28日，中南高科擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合，包括在45個(gè)城市的約280萬平方米已竣工建筑面積、約410萬平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約400萬平方米持作未來開發(fā)的估計(jì)建筑面積。

　　此外，截至2021年2月28日，中南高科已就25個(gè)待建產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目訂立投資協(xié)議，覆蓋有關(guān)項(xiàng)目頭部階段估計(jì)總建筑面積420萬平方米，正在辦理中國必要監(jiān)管程序以取得該25個(gè)待建產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)證或訂立土地出讓合同。

　　截至同日，中南高科與業(yè)務(wù)伙伴已訂立合作或收購協(xié)議，以開發(fā)八個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，該等項(xiàng)目的估計(jì)建筑面積為130萬平方米，并正進(jìn)行土地收購流程。

　　中南高科在2018年、2019年、2020年新增獲取產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目數(shù)量分別是12個(gè)、20個(gè)和30個(gè)。

　　中南高科收入大部分來自物業(yè)開發(fā)及銷售(均為產(chǎn)業(yè)園)，而小部分則來自其他業(yè)務(wù)，包括提供產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營服務(wù)、提供建筑服務(wù)及物業(yè)租賃?？偸杖胝急戎形飿I(yè)開發(fā)及銷售收入占比99.3%、產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營服務(wù)收入僅占0.6%、提供建筑服務(wù)及物業(yè)租賃占比0.1%。

　　在2018-2020年三年中中南高科的收入由分別為人民幣4.61億、19.77億元46.13億元，復(fù)合年增長率達(dá)到216.3%。

　　中南高科2018-2020年的毛利分別為人民幣1.57億元、6.66億元、12.92億元，復(fù)合年增長率達(dá)到186.8%。據(jù)行業(yè)報(bào)告，在2020年的收入增速在中國所有制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營商中排名全國頭部，并遠(yuǎn)高于排名第二的同行企業(yè)。

　　值得注意的是，上述2018年-2020年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，2020年融資成本較2018年大增4.7倍、2020年融資成本較2018年凈利潤暴增30.7倍、2020年融資成本較2018年少數(shù)股東損益暴增20.3倍。

　　對(duì)于2020年的毛利率下降，招股書中中南高科表示，2020年的毛利率下降主要由于已交付每平方米平均建筑成本增加，這是由于其對(duì)外墻、綠化、園區(qū)道路、景觀設(shè)計(jì)以及食堂及服務(wù)中心等配套設(shè)施的投資增加，以建立標(biāo)桿園區(qū)，提升入駐企業(yè)的經(jīng)營效率并吸引更多先進(jìn)制造業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　此外，在近三年的收入中，獲得的政府補(bǔ)助累計(jì)1.36億元、來自關(guān)聯(lián)方利息收入在2019年達(dá)到937.8萬元。

　　銷售及營銷成本方面：2018-2020年，在總的成本中主要為薪金、報(bào)酬及傭金與宣傳及推廣開支兩項(xiàng)為主，三年中前者者占比分別為59.8%、52.4%、71.5%，后者的占比分別為19.4%、29.6%、17.6%。另，值得注意的是，2020年較2018年薪金、報(bào)酬及傭金大增5.97倍、宣傳及推廣開支大增4.27倍。

　　值得一提的是，截止2020年年末，中南高科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金及已抵押存款為9.61億元。

　　而截至2020年年末，一年內(nèi)貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)為21.81億元，至此其現(xiàn)金短債比為0.44，尚不足應(yīng)付一年內(nèi)短債及貿(mào)易應(yīng)付款。

　　招股書中中南高科披露稱，公司一直維持大量的負(fù)債以便為其的運(yùn)營提供資金。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年3月31日，公司的銀行及其他借款總額分別為人民幣1.68億元、人民幣9.52億元、人民幣23.14億元及人民幣28.09億元。截至2018年、2019年及2020年12月31日，凈資產(chǎn)負(fù)債比率(按借款總額(包括計(jì)息及其他借款)減現(xiàn)金及結(jié)余，除以截至有關(guān)期間末權(quán)益總額計(jì)算得出)為約1.0倍、1.7倍及0.6倍。

　　截至2020年12月31日，公司未償還銀行及其他借款總額人民幣23.14億元中，人民幣5.82億元須于12個(gè)月內(nèi)償還，而人民幣17.31億元須于一年后償還。

　　截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額人民幣28.09億元中，人民幣6.66億元須于12個(gè)月內(nèi)償還，而人民幣21.44億元須于一年后償還。

　　招股書中，中南高科指出，我們的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)及運(yùn)營業(yè)務(wù)模式需要大量的前期資本支出，并可能需要較長的時(shí)間方可產(chǎn)生現(xiàn)金流入凈額。我們的業(yè)務(wù)模式主要包括開發(fā)產(chǎn)業(yè)園、向中小型企業(yè)銷售我們開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的工業(yè)物業(yè)及提供產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營服務(wù)。為促進(jìn)該地區(qū)的發(fā)展及提升我們產(chǎn)業(yè)園的價(jià)值，需要大量的前期資本支出。產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)涉及龐大而復(fù)雜的過程，包括選址、項(xiàng)目融資、與地方政府的互動(dòng)、公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及招攬行業(yè)龍頭。因此，我們開發(fā)物業(yè)的價(jià)值可能需要相對(duì)較長的時(shí)間方可通過出售物業(yè)獲得蕞佳的盈利能力。

　　此外，截至2018年-2020年，流動(dòng)比率分別為1.0倍、1.1倍及1.3倍；利息覆蓋比率分別為0.5倍、4.5倍、2.5倍；凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為1.0倍、1.7倍、0.6倍。

　　股本回報(bào)率由2019年的109.6%下降至2020年的35.7%，對(duì)此，中南高科表示，主要因?yàn)闄?quán)益總額大幅增加。

　　業(yè)界人士對(duì)本網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，不管如何包裝，其實(shí)中南高科的產(chǎn)業(yè)園模式與有近似之處，也有不同的地方，不過前期現(xiàn)金流存大量占用，也許大量招商企業(yè)入駐等，這對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃與地方政府接軌需更緊密。

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