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　　原標(biāo)題：中南高科 – 后起之秀的高歌起航 產(chǎn)城白皮書04

　　本文節(jié)選自《2019中國產(chǎn)城運營商30強白皮書》，閱讀全文請見本書

　　本文字?jǐn)?shù)：3490，閱讀時長大約7分鐘

　　中南高科成立于2014年，致力于打造高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是中南集團戰(zhàn)略升級的重要板塊。作為中南高科的母公司，中南集團成立于1988年，旗下還擁有房地產(chǎn)集團（中南置地）、建筑集團以及中南實業(yè)投資集團等，是中國民營企業(yè)前20強。目前，中南集團的業(yè)務(wù)遍及全國26個省、160多個城市及澳大利亞等海外市場。

　　核心團隊來源于聯(lián)東，2018年從中南置地中剝離。中南高科，作為一個以銷售型產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園為主要產(chǎn)品和盈利來源的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，公司的核心團隊來源于聯(lián)東，多位高管均是聯(lián)東出身，包括現(xiàn)任集團總裁從學(xué)豐、常務(wù)副總裁李勁等。故其發(fā)展路徑也被視作聯(lián)東模式的復(fù)制，而中南高科與聯(lián)東有著相同的基因，可以通過對建筑施工的專業(yè)性理解，強化對成本和建設(shè)周期的控制。目前中南高科以園區(qū)載體建設(shè)與實體企業(yè)投資為基礎(chǔ)，結(jié)合集團全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，截止到現(xiàn)在已經(jīng)進駐42個城市，并打造了57個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。不過，考慮到中南高科剛剛起步，盈利能力不強等因素，公司已經(jīng)被集團從中南置地中剝離。未來隨著業(yè)務(wù)的不斷成熟與拓展，可能還會重啟登陸資本市場計劃。

　　中南高科旗下打造“一體兩翼”業(yè)務(wù)模型，其中一體指的是載體，即產(chǎn)業(yè)集群的打造，兩翼分別為實體企業(yè)投資以及產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)。蕞終以“載體打造+投資+運營”的模式結(jié)構(gòu)建立起公司發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　“一體”載體建設(shè)模式核心打通中南集團的建設(shè)和開發(fā)業(yè)務(wù)，以建筑協(xié)同驅(qū)動業(yè)務(wù)利潤率提升。中南高科“一體”載體建設(shè)模式的核心，打通了中南集團的建設(shè)和開發(fā)業(yè)務(wù)，并構(gòu)成載體建設(shè)前中后端完整的一條線：其中，前端在建筑業(yè)務(wù)上，依托集團建筑板塊即中南建設(shè)，用建筑協(xié)同驅(qū)動業(yè)務(wù)利潤率提升。中端，在開發(fā)業(yè)務(wù)上，中南高科全部廠房以出售為主，以此獲取產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)收益。后端在業(yè)務(wù)出售的基礎(chǔ)之上再依托于公司“三好一快”戰(zhàn)略以及631快建設(shè)戰(zhàn)略驅(qū)動的地產(chǎn)載體的快周轉(zhuǎn)，加快回款速度，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)滾動開發(fā)。蕞終，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體在前中后端的模式推進下，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的同時，通過建筑及開發(fā)業(yè)務(wù)上一面減成本一面增利潤，提升公司整體的投資回報率。

　　“兩翼”實體投資以及運營業(yè)務(wù)更多處在理論階段，需要更多時間去驗證公司投資以及運營體系的可實踐性。目前公司的首要目標(biāo)還在集中在載體建設(shè)沖規(guī)模階段。只有公司的規(guī)模起來之后，建立起一定的平臺高度以及招商能力，屆時可以再去做輕資產(chǎn)以及委托管理等業(yè)務(wù)，未來的運營、投資等服務(wù)都可以延伸開來。這也是中南業(yè)務(wù)模式邏輯的體現(xiàn)之一。

　　3.1三大產(chǎn)品線，有效放大區(qū)域價值，提升招商能力

　　中南高科目前旗下?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、新型產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)綜合體三大產(chǎn)品線。三大產(chǎn)品線業(yè)態(tài)組合有所區(qū)別，并聚焦不同產(chǎn)業(yè)方向，公司能夠在根據(jù)區(qū)域的特點布局相應(yīng)的產(chǎn)品，有利于放大區(qū)域價值的同時，還可以根據(jù)企業(yè)的不同發(fā)展訴求和發(fā)展階段安排在不同的產(chǎn)品之中，能夠有效發(fā)揮各自產(chǎn)品的價值，進一步提升公司的招商能力。

　　圖2：三大產(chǎn)品線中南高科產(chǎn)品內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)及特點（基于中南高科蕭山錢江云谷產(chǎn)業(yè)園與聯(lián)東集團蕭山國際企業(yè)港產(chǎn)品比較）

　　對比兩家公司的產(chǎn)品組合以及產(chǎn)品設(shè)計可以看出，中南高科的產(chǎn)品有三大特點：

　　一是產(chǎn)品較為多樣化，面向客戶多元化，

　　從而使其能夠更容易實現(xiàn)招商。二是產(chǎn)品的成本控制能力較強.。

　　相比于聯(lián)東，中南的項目層高只有6米,外墻使用面磚、涂料混合方式，能夠有效節(jié)約成本，而且在排水、綠化、地面面磚、電梯配置，建筑入口等方面中南高科通過較為細(xì)部的操作實現(xiàn)了一定的利潤節(jié)省。三是產(chǎn)品品質(zhì)與招商質(zhì)量略遜于聯(lián)東。

　　相比于聯(lián)東，中南高科除在立面使用耐久性較差的材料之外，在排水和綠化等方面因為采用了更為節(jié)省成本的方式，造成整體品質(zhì)效果一般，相比于聯(lián)東有所差距。投資策略：

　　三大因素驅(qū)使中南高科項目多布布局在華東地區(qū)且敢做下沉。

　　一是經(jīng)濟因素，華東很多區(qū)域早年都是零散的縣域經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下，對于標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求量很高。

　　二是得益于華東區(qū)域的交通環(huán)境，與中南對于區(qū)域的的熟悉程度，華東區(qū)域航空、陸路以及水運系統(tǒng)都非常發(fā)達，且中南長期區(qū)域深耕，在區(qū)域上把握機會，獲取機會的能力更強。

　　三是華東區(qū)域人口比較多，使得這種大規(guī)模生產(chǎn)成為可能，于是在有這種龍頭的大規(guī)模生產(chǎn)企業(yè)入駐進來，中小企業(yè)配套肯定有需求。

　　中南集團旗下?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)投資板塊，并且還曾參與過民營衛(wèi)星的發(fā)射，實力雄厚，故利用集團的資金以及投資優(yōu)勢能夠給予中南高科的招商以一定支撐，但具體業(yè)務(wù)落地方面仍待觀察。而在集團產(chǎn)業(yè)投資板塊的支持下，中南高科之所以能夠在短短幾年的時間聚集起“千人”規(guī)模，主要源于2點原因：一是高薪資，高招商成功率。中南高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)以銷售為主，和地產(chǎn)銷售類似，利潤率相對較高，給到招商人員的傭金自然比較高。并且依托于集團的資源支持，尤其是集團建筑板塊，會接觸很多上下游企業(yè)，例如典型的鋼筋、水泥以及建筑建材等，而這些生產(chǎn)都是需要廠房的，這可以使其能夠有效擴充項目進駐園區(qū)，提升招商成功率。

　　二是利用區(qū)域中介資源擴充規(guī)模。中南高科園區(qū)以銷售為主，會接觸到許多區(qū)域上的中介資源。中南高科可以積極利用這些中介資源，以有效擴充招商規(guī)模。

　　構(gòu)建“一超四強五大滿天星”的招商聯(lián)動模式，推動招商進程。

　　此外，中南高科在千人規(guī)模的基礎(chǔ)之上，還以“產(chǎn)業(yè)先行”為核心理念，打造出“一超四強五大滿天星”的招商聯(lián)動模式。其中，一超招商中心位于德國，服務(wù)于德國企業(yè)“引進來”與中國企業(yè)“走出去”；

　　招商中心通過深耕北上廣深一線城市，助力一線城市老工業(yè)區(qū)企業(yè)向新型工業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移；五大招商中心位居杭州、南京、武漢、重慶、青島中國五大核心城市，助力國家重點產(chǎn)業(yè)迭代升級發(fā)展；滿天星招商中心則全面扎根國內(nèi)重點制造業(yè)城市，利于區(qū)域?qū)崿F(xiàn)快速產(chǎn)業(yè)集聚與發(fā)展。蕞終利用“一超四大五小滿天星”的多維招商模式，打通地域壁壘，強化與企業(yè)的鏈接，形成中南高科內(nèi)部國內(nèi)外資源的聯(lián)動，不斷強化招商能力，推動招商進程。

　　打造全生命周期園區(qū)服務(wù)體系，保障企業(yè)前行。中南高科園區(qū)構(gòu)建起全生命周期園區(qū)服務(wù)體系，包括基礎(chǔ)服務(wù)平臺、政務(wù)服務(wù)平臺、運營服務(wù)平臺、金融服務(wù)平臺以及人才服務(wù)平臺等。結(jié)合入園企業(yè)的痛點，難點問題，以訴求為導(dǎo)向，切身解決企業(yè)的困難，保障企業(yè)平穩(wěn)運行。同時，不止限于園內(nèi)，在園外，中南高科還將利用自身資源優(yōu)勢，以每個項目為原點，搭建企業(yè)與政府、產(chǎn)學(xué)研機構(gòu)的合作橋梁，實現(xiàn)企業(yè)自身與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展雙贏。

　　穩(wěn)健業(yè)務(wù)模式，支撐公司園區(qū)拓展。

　　中南高科作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“后起之秀”，近幾年能夠發(fā)展的如此迅速，在4年的時間內(nèi)布局超過50個園區(qū)，著實令人驚嘆。而其所取得的成就根源就在于是業(yè)務(wù)模式成功的一種體現(xiàn)。其實公司整體的業(yè)務(wù)模式比較保守，基本上復(fù)制于聯(lián)東，業(yè)務(wù)條線較為狹窄，但也正是因為窄，所以有助于公司能夠招到合適的人才，并把園區(qū)各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域做透，在領(lǐng)域內(nèi)能夠形成一定的優(yōu)勢，自然會吸引政府和企業(yè)對于園區(qū)的注意力。依托集團建筑基因，擴大利潤空間，穩(wěn)定業(yè)務(wù)模式驅(qū)動。

　　此外，中南高科能夠取得目前成就的另外一個重要原因就是中南集團的支持，尤其是依托集團本身的建筑板塊，減少開發(fā)成本，能夠有效擴充自己的利潤空間的同時，也能夠給予中南高科的業(yè)務(wù)模式驅(qū)動一定的穩(wěn)定性，保障中南高科的業(yè)務(wù)能夠穩(wěn)健的擴展開來。其實這也是體現(xiàn)開發(fā)商進駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢所在，可以利用集團內(nèi)部的業(yè)務(wù)、資金以及人才等優(yōu)勢以支撐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，但關(guān)鍵還是要選對模式。THE END

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