中南建設(shè):青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司擬購(gòu)買(mǎi)上海中南金石企業(yè)管理有限公司所持有的濰坊錦琴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)所涉及的濰坊錦琴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

　　原標(biāo)題:中南建設(shè):青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司擬購(gòu)買(mǎi)上海中南金石企業(yè)管理有限公司所持有的濰坊錦琴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)所涉及的濰坊錦琴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

　　濰坊錦琴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2019年10月31日的資產(chǎn)負(fù)債表，總資產(chǎn)賬面值為

　　委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，且上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

　　已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具無(wú)保留意見(jiàn)的（文號(hào)：信會(huì)師報(bào)字[2019]

　　其中：存貨—開(kāi)發(fā)成本221,594,608.95濰坊市泰祥街以南、文化路以東

　　委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，且上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

　　已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具無(wú)保留意見(jiàn)的（文號(hào)：信會(huì)師報(bào)字[2019]

　　其中：存貨—開(kāi)發(fā)成本221,594,608.95濰坊市泰祥街以南、文化路以東

　　要求，是否與本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)范圍一致，能否滿足評(píng)估階段工作的要求，

　　銀行存款賬面金額75,879.86元，企業(yè)僅有1個(gè)銀行存款賬戶，為人民幣賬

　　生的憑證或檢查基準(zhǔn)日后對(duì)賬單，驗(yàn)證未達(dá)賬項(xiàng)的真實(shí)性，確定未達(dá)賬項(xiàng)的性質(zhì)，

　　預(yù)付賬款賬面金額149,531.05元，預(yù)付賬款主要為企業(yè)因采購(gòu)商品、產(chǎn)品、

　　清查核實(shí)，了解企業(yè)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理制度和執(zhí)行情況，確定其真實(shí)性和可靠性，

　　其他應(yīng)收款賬面金額584,017.89元，其他應(yīng)收款共有明細(xì)戶5筆。主要為圖

　　預(yù)付賬款賬面金額149,531.05元，預(yù)付賬款主要為企業(yè)因采購(gòu)商品、產(chǎn)品、

　　清查核實(shí)，了解企業(yè)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理制度和執(zhí)行情況，確定其真實(shí)性和可靠性，

　　其他應(yīng)收款賬面金額584,017.89元，其他應(yīng)收款共有明細(xì)戶5筆。主要為圖

　　海港50公里，距青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)97公里、國(guó)際港口120公里，距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)

　　192公里，地勢(shì)平坦，交通便利，四通八達(dá)，是濰坊市中心城市發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)

　　又快發(fā)展的關(guān)鍵一年。站在新的起點(diǎn)上，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)謀劃著科學(xué)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖：

　　以又好又快發(fā)展為主題，以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，以改革、開(kāi)放、

　　務(wù)業(yè)、加快發(fā)展社會(huì)事業(yè)“四大任務(wù)”，把經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的定位和使命，落腳到更好

　　地走集聚、集群、集約發(fā)展道路，更好地進(jìn)行自主創(chuàng)新、提升產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)“適

　　宜投資創(chuàng)業(yè)、適宜生活居住”的現(xiàn)代化科技園區(qū)。2008年濰坊市委、市政府將濰

　　快發(fā)展”的要求，確立了“五大發(fā)展區(qū)域”的布局，著力打造三大特色功能園區(qū)（濰

　　坊中心城區(qū)的休閑娛樂(lè)區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的延伸配套區(qū)，濱海新城的生活服務(wù)區(qū)）。

　　域；以北4平方公里的中小項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)區(qū)，著重進(jìn)行挖潛改造，使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高新化，

　　慮到委估項(xiàng)目與2019年9月21日剛剛動(dòng)工開(kāi)發(fā)，距評(píng)估基準(zhǔn)日僅1個(gè)月，辦理

　　行評(píng)估。濰坊市政府公布了2016年1月1日為基準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)

　　慮到委估項(xiàng)目與2019年9月21日剛剛動(dòng)工開(kāi)發(fā)，距評(píng)估基準(zhǔn)日僅1個(gè)月，辦理

　　行評(píng)估。濰坊市政府公布了2016年1月1日為基準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)

　　2.5、1.2、1.5，由于濰坊市公布容積率修正體系時(shí)間較早，故參考周邊城市

　　2089年9月21日止，截止評(píng)估基準(zhǔn)日剩余使用年限為69.9年，土地還原率取

　　2089年9月21日止，截止評(píng)估基準(zhǔn)日剩余使用年限為69.9年，土地還原率取

　　塊基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別為三級(jí)地，設(shè)定容積率為1.8，地面單價(jià)為1,440元/平方米，則

　　濰坊市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2016年1月1日，本次評(píng)估涉及評(píng)估基準(zhǔn)日為2019

　　年10月31日，根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)檢測(cè)網(wǎng)站顯示，濰坊市2016年頭部季度

　　住宅用地地價(jià)水平為1,775，2019年第三季度住宅用地地價(jià)水平為3,224。

　　塊基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別為三級(jí)地，設(shè)定容積率為1.8，地面單價(jià)為1,440元/平方米，則

　　濰坊市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2016年1月1日，本次評(píng)估涉及評(píng)估基準(zhǔn)日為2019

　　年10月31日，根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)檢測(cè)網(wǎng)站顯示，濰坊市2016年頭部季度

　　住宅用地地價(jià)水平為1,775，2019年第三季度住宅用地地價(jià)水平為3,224。

　　基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定容積率為1.8，委估地塊設(shè)定容積率為2.4，由于濰坊市公布容

　　經(jīng)市場(chǎng)法評(píng)估，委估地塊評(píng)估值為225,000,000.00元，經(jīng)基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估為

　　171,600,000.00元，考慮到市場(chǎng)法更能體現(xiàn)委估地塊的市場(chǎng)狀況，本次評(píng)估取市

　　基準(zhǔn)日實(shí)際開(kāi)工約0.1年，開(kāi)工時(shí)間短且建筑安裝工程投資價(jià)格指數(shù)在此期間變

　　其合理性的基礎(chǔ)上，予以評(píng)估確認(rèn)。則建設(shè)成本評(píng)估值為1,492,840.83元，具體

　　基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定容積率為1.8，委估地塊設(shè)定容積率為2.4，由于濰坊市公布容

　　經(jīng)市場(chǎng)法評(píng)估，委估地塊評(píng)估值為225,000,000.00元，經(jīng)基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估為

　　171,600,000.00元，考慮到市場(chǎng)法更能體現(xiàn)委估地塊的市場(chǎng)狀況，本次評(píng)估取市

　　基準(zhǔn)日實(shí)際開(kāi)工約0.1年，開(kāi)工時(shí)間短且建筑安裝工程投資價(jià)格指數(shù)在此期間變

　　其合理性的基礎(chǔ)上，予以評(píng)估確認(rèn)。則建設(shè)成本評(píng)估值為1,492,840.83元，具體

　　經(jīng)評(píng)估，委估存貨—開(kāi)發(fā)成本賬面值221,668,645.42元，評(píng)估結(jié)果

　　234,500,000元，增值的主要原因是近年來(lái)濰坊市房地產(chǎn)價(jià)格上漲所致。

　　其他流動(dòng)資產(chǎn)賬面值8,081.53元，僅1項(xiàng)，系待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅，經(jīng)評(píng)估人員核

　　應(yīng)付工資賬面值為202,530.89元，為企業(yè)提取的職工工資，系未實(shí)際發(fā)放或

　　應(yīng)交稅費(fèi)賬面值為2,994.55元，僅1項(xiàng)，系應(yīng)交個(gè)人所得稅，評(píng)估人員通過(guò)

　　其他應(yīng)付款賬面值為224,952,420.06元，共10筆，主要包括往來(lái)款、借款

　　利息等款項(xiàng)。對(duì)應(yīng)付上海中南金石企業(yè)管理有限公司往來(lái)款218,523,000.00元進(jìn)

　　經(jīng)評(píng)估，委估存貨—開(kāi)發(fā)成本賬面值221,668,645.42元，評(píng)估結(jié)果

　　234,500,000元，增值的主要原因是近年來(lái)濰坊市房地產(chǎn)價(jià)格上漲所致。

　　其他流動(dòng)資產(chǎn)賬面值8,081.53元，僅1項(xiàng)，系待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅，經(jīng)評(píng)估人員核

　　應(yīng)付工資賬面值為202,530.89元，為企業(yè)提取的職工工資，系未實(shí)際發(fā)放或

　　應(yīng)交稅費(fèi)賬面值為2,994.55元，僅1項(xiàng)，系應(yīng)交個(gè)人所得稅，評(píng)估人員通過(guò)

　　其他應(yīng)付款賬面值為224,952,420.06元，共10筆，主要包括往來(lái)款、借款

　　利息等款項(xiàng)。對(duì)應(yīng)付上海中南金石企業(yè)管理有限公司往來(lái)款218,523,000.00元進(jìn)

　　由上表可知，濰坊錦琴評(píng)估基準(zhǔn)日的凈利潤(rùn)為-274.58萬(wàn)元，無(wú)營(yíng)業(yè)收入，

　　總負(fù)債賬面值為22,515.79萬(wàn)元，評(píng)估值22,515.79萬(wàn)元，無(wú)增減值。

　　本次凈資產(chǎn)評(píng)估增值1,290.54萬(wàn)元，增值率470.01%。增值原因：

　　萬(wàn)元，增值率5.80%。增值的主要原因是近年來(lái)濰坊市房地產(chǎn)價(jià)格上漲所致。

　　本次凈資產(chǎn)評(píng)估增值1,290.54萬(wàn)元，增值率470.01%。增值原因：

　　萬(wàn)元，增值率5.80%。增值的主要原因是近年來(lái)濰坊市房地產(chǎn)價(jià)格上漲所致。

　　住所：山東濰坊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)月河路3177號(hào)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園孵化器15樓1520

　　委估單位成立于2019年7月26日，公司注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，股東上海中南金

　　注：以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘自企業(yè)審計(jì)報(bào)告，審計(jì)單位為立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）。

　　金石企業(yè)管理有限公司持有的濰坊錦琴100%股權(quán)，本次評(píng)估由青島中南世紀(jì)城

　　注：以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘自企業(yè)審計(jì)報(bào)告，審計(jì)單位為立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）。

　　金石企業(yè)管理有限公司持有的濰坊錦琴100%股權(quán)，本次評(píng)估由青島中南世紀(jì)城

　　評(píng)估基準(zhǔn)日的會(huì)計(jì)報(bào)表已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具無(wú)保留意

　　評(píng)估基準(zhǔn)日的會(huì)計(jì)報(bào)表已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具無(wú)保留意

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