原標(biāo)題：長坡筑夢 2023大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇圓滿閉幕

　　摘要：上坡路總是很難，產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)過去一年并不輕松，但大家對前景依然充滿希望。

　　（2023年12月12日·深圳）12月12日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的首屆“大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇” 在深圳圓滿閉幕，這場以“產(chǎn)業(yè)筑夢”為主題的行業(yè)探討，全面覆蓋產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、投資機(jī)會(huì)、資產(chǎn)管理、REITs、招商穩(wěn)租、產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造、數(shù)字化、ESG、物流機(jī)遇等熱點(diǎn)話題。

　　在這里，每個(gè)人都想為企業(yè)或者行業(yè)出謀劃策，前輩總結(jié)自己的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為后來者提供參考借鑒；新晉者拋出行業(yè)一直懸而未決的問題，警醒同行以及為產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)提供建言。

　　如產(chǎn)業(yè)運(yùn)營有難度，但大家都在努力改善；大家服務(wù)的是產(chǎn)業(yè)園還是里面的企業(yè)和人；招商不容易，就加強(qiáng)和政府的捆綁和互動(dòng)；產(chǎn)業(yè)園不僅僅局限在園區(qū)，還要配合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展做好規(guī)劃；大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖存在不平衡等劣勢，但也同時(shí)具備知識化、信息化、科技化等優(yōu)勢；工業(yè)上樓不能盲目，而是要有選擇性、理性地做；REITs申報(bào)面臨哪些問題……

　　相信每個(gè)人都在這場思想碰撞中得到不一樣的啟發(fā)，并對前行方向有了更多信心。

　　寶灣物流控股有限公司總經(jīng)理馮海虹就說：“目前雖然遇到不少困難，但是我還是想和所有同行打打氣，不用擔(dān)心，這個(gè)行業(yè)足夠大，足夠讓我們慢慢去化?！?

　　鼎界實(shí)業(yè)董事長陳朝朝給大家的一句鼓勵(lì)是：“市場上蕞黑暗的時(shí)刻不可怕，我們未來的前途非常光明，而且我也非常高興能夠跟這么多優(yōu)秀的前輩、同事一起來共同創(chuàng)造美好的未來?！?

　　上坡路總是很難，產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)過去一年并不輕松，但大家對前景依然充滿希望。

　　過往提及做園區(qū)的難點(diǎn)，大多人腦海中跳出來的頭部個(gè)想法或許是招商難，殊不知園區(qū)運(yùn)營可能比招商更難。

　　“大家知道做園區(qū)招商難，但是我覺得運(yùn)營更難，招商和運(yùn)營有非常大的關(guān)聯(lián)?！碧峒皥@區(qū)運(yùn)營要點(diǎn)和產(chǎn)城融合破局的問題，中集產(chǎn)城黨支部書記、產(chǎn)業(yè)研究院院長張一平如此說。

　　據(jù)他介紹，旗下園區(qū)之所以招商做得好，訣竅是從拿地時(shí)候起就在做運(yùn)營。

　　“我在拿地的時(shí)候就在想運(yùn)營，拿地以后就在想做什么產(chǎn)業(yè)，要什么樣的空間，要什么樣的配套。所以從某種意義上講，我們運(yùn)營比招商還要早。在我的實(shí)踐中，很多客戶來是因?yàn)榉?wù)做得好，很多準(zhǔn)客戶是被服務(wù)能力打動(dòng)的。”

　　與張一平的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相似，潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理肖琴在談到產(chǎn)業(yè)園區(qū)精細(xì)化營運(yùn)及產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建時(shí)也提到：“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營不是等交付以后才開始運(yùn)營的，從產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)到產(chǎn)業(yè)的招商，就在為后段的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營做服務(wù)，所以我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營是在前期的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候就要考慮到，后端的運(yùn)營怎么樣使用這樣一些空間?！?

　　她以專業(yè)主題園區(qū)為例進(jìn)行說明，比如針對生物醫(yī)藥的園區(qū)，在產(chǎn)業(yè)空間載體的建設(shè)上會(huì)有一些特殊要求，相比于標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)園，生物醫(yī)藥園在危廢的排放、GMP廠房、雙回路電源、甲類倉庫上都有特殊需求，“所以我們認(rèn)為園區(qū)的招商運(yùn)營應(yīng)該是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)開始?！?

　　在潤城新產(chǎn)業(yè)的招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)中，肖琴提到，除了根據(jù)客戶的需求做一些客戶產(chǎn)品的定制外，還有一個(gè)重點(diǎn)就是要和政府合作。她指出，真正招大商離不開和政府的互動(dòng)，政府可以對接到更多的龍頭企業(yè)、大企業(yè)。

　　關(guān)于與政府的合作，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園同樣具有發(fā)言權(quán)。

　　招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部園區(qū)運(yùn)營中心總經(jīng)理寧高風(fēng)當(dāng)天就圍繞政府做產(chǎn)業(yè)建設(shè)的視角展開探討，強(qiáng)調(diào)“做產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟政府捆綁很重要”。

　　“如果在某地做產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠幫助地方政府落實(shí)上級的戰(zhàn)略和精神，這是非常奏效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的做法。如果我們在當(dāng)?shù)赜挟a(chǎn)業(yè)園區(qū)的話，就可以借勢?！?

　　他舉例說明：2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的報(bào)告有20多頁紙，基本上每頁都在講數(shù)字經(jīng)濟(jì)，表達(dá)了對數(shù)字經(jīng)濟(jì)高度重視。在哈爾濱的深哈產(chǎn)業(yè)園就抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，跟政府一起謀劃，打造成了黑龍江的數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿園區(qū)，后來成為省級數(shù)字經(jīng)濟(jì)示范園區(qū)，在全省推廣。

　　寧高風(fēng)同時(shí)提到，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展需要配合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展做好的規(guī)劃，有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈，加一兩條輔助產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目只要進(jìn)入當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃里面，就可以跟政府進(jìn)行共建，項(xiàng)目也會(huì)在共建的過程中有獲得很多匹配的產(chǎn)業(yè)政策。

　　相比自己摸著石頭過河，借助前輩們的經(jīng)驗(yàn)可以少走彎路，更有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

　　在鉆研傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的新命題也被越來越多企業(yè)提上了轉(zhuǎn)型日程。

　　騰訊云副總裁、智慧建筑與不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人胡鑫與寶灣物流控股有限公司總經(jīng)理馮海虹，分別就產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和物流倉儲(chǔ)數(shù)字化等方面進(jìn)行了闡釋和介紹。

　　深國際集團(tuán)信息工程部總經(jīng)理周杰則分享旗下工業(yè)上樓的物流園區(qū)，如何通過智慧化、數(shù)字化的運(yùn)營來提高運(yùn)營能力。

　　他以園區(qū)道路和車流的問題闡釋了數(shù)字化的重要：“頭部是要對園區(qū)的交通道路進(jìn)行全方位的實(shí)時(shí)感知。第二是人工的運(yùn)營已經(jīng)不合時(shí)宜，在高密度的復(fù)雜園區(qū)里面，不可能完全依靠人工去進(jìn)行調(diào)度，AI算法策略在里面變得非常重要。主要是基于貨物的流向、貨量、時(shí)間、優(yōu)先及等規(guī)則進(jìn)行綜合性的運(yùn)籌，組合貨量的預(yù)測、場地預(yù)調(diào)度、車輛調(diào)度和月臺(tái)調(diào)度。另外通過實(shí)時(shí)感知，以及AI策略，實(shí)現(xiàn)全流程的智能調(diào)度，優(yōu)化入園預(yù)約、簽到、交通月臺(tái)統(tǒng)籌安排等等功能上的調(diào)整，來降低的擁堵風(fēng)險(xiǎn)，提高場地的周轉(zhuǎn)率?！?

　　周杰指出智慧化建設(shè)的幾點(diǎn)思考：“頭部是堅(jiān)持兩個(gè)導(dǎo)向。我們在信息化和智能化建設(shè)方面，堅(jiān)持需求導(dǎo)向和價(jià)值導(dǎo)向。第二是堅(jiān)持小切口，避免大而全的投入。第三是信息化的投入，尤其是園區(qū)智能化的投入，就是以提高生產(chǎn)效率和促進(jìn)經(jīng)營效益的提升為首要目標(biāo)?！?

　　數(shù)字化很大一方面的優(yōu)勢是將產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個(gè)元素進(jìn)行聯(lián)通，事實(shí)上，要做好產(chǎn)業(yè)園，聯(lián)通還會(huì)涉及方方面面。

　　“主題討論之一：產(chǎn)業(yè)聯(lián)通資本”環(huán)節(jié)，在中科產(chǎn)發(fā)（深圳）運(yùn)營服務(wù)有限公司董事長閻鏡予的主持下，各位嘉賓結(jié)合自身體驗(yàn)展開了分享。

　　中集產(chǎn)城黨支部書記、產(chǎn)業(yè)研究院院長張一平就提到，做產(chǎn)業(yè)生態(tài)，成立聯(lián)盟或者是成立商協(xié)會(huì)，應(yīng)該是一個(gè)比較好的生態(tài)打造的途徑，“把學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)和研究機(jī)構(gòu)，以及政府、企業(yè)、協(xié)會(huì)都拉起來。如果說能夠讓協(xié)會(huì)之間產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，能對政府政策制定起到一定的作用，我覺得這個(gè)生態(tài)圈打造起來可能就會(huì)比較生動(dòng)?！?

　　中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁兼廣東區(qū)域公司總經(jīng)理孟泉?jiǎng)t提到企業(yè)家社群和數(shù)字化兩個(gè)板塊。他指出，除了已有的1萬多家入園企業(yè)之外，中南高科每年會(huì)接觸到準(zhǔn)意向入園企業(yè)大概20萬個(gè)左右。中南高科通過一系列的產(chǎn)業(yè)結(jié)合，把它打造為企業(yè)家社群，通過社群運(yùn)營，將流量轉(zhuǎn)化成私域流量，持續(xù)對這些企業(yè)家進(jìn)行深耕，幫助他們在生產(chǎn)經(jīng)營過程中鏈接更多的資源。

　　深圳中電智谷、中電智方舟總經(jīng)理孫巍透露，中電光谷聯(lián)通的更多是在數(shù)字產(chǎn)業(yè)方面。他強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營也有數(shù)字化的板塊，所以中電光谷在各個(gè)地方會(huì)根據(jù)城市的特色和稟賦，打造不同的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盡量跟計(jì)算產(chǎn)業(yè)和數(shù)字產(chǎn)業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)合。

　　在東久新宜首席投資官陳名看來，產(chǎn)業(yè)以及產(chǎn)業(yè)REITs需要聯(lián)通好的投資人：“現(xiàn)在REITs市場的投資人大多數(shù)都是投機(jī)型的客戶，這其實(shí)是非常不健康的狀態(tài)。所以在找投資人的時(shí)候要特別注意，因?yàn)镽EITs的產(chǎn)品屬性還是長期投資，一定要匹配好投資人?！?

　　香港元豐資本管理合伙人古迎輝同樣提到REITs，他認(rèn)為產(chǎn)業(yè)聯(lián)通資本進(jìn)行REITs后，對產(chǎn)業(yè)園有巨大的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)作用，而且REITs市場是非常巨大的市場，不僅對產(chǎn)業(yè)園有良性的循環(huán)，而且對產(chǎn)業(yè)園里面的產(chǎn)業(yè)也是有間接的輔助作用。

　　鼎界實(shí)業(yè)董事長陳朝朝則認(rèn)為，在聯(lián)通之外，這個(gè)行業(yè)里面的商業(yè)模式、盈利邏輯卻是斷片的，現(xiàn)在政府給出的路徑?jīng)]有完全走通，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)是非常痛苦的，這是不正常的。

　　主持嘉賓：中科產(chǎn)發(fā)（深圳）運(yùn)營服務(wù)有限公司董事長閻鏡予

　　對話嘉賓：中集產(chǎn)城黨支部書記、產(chǎn)業(yè)研究院院長張一平；東久新宜首席投資官陳名；ESR中國區(qū)董事總經(jīng)理兼華東區(qū)總經(jīng)理王帥；中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁兼廣東區(qū)域公司總經(jīng)理孟泉；鼎界實(shí)業(yè)董事長陳朝朝；深圳中電智谷、中電智方舟總經(jīng)理孫?。幌愀墼S資本管理合伙人古迎輝

　　問題肯定還有不少，也需要大家集思廣益將路徑走通。

　　ESR中國區(qū)董事總經(jīng)理兼華東區(qū)總經(jīng)理王帥對前景并不擔(dān)憂，他還指出，ESR裝入REITs的頭部批項(xiàng)目是ESR夢開始的地方，剛成立這個(gè)公司在昆山華僑做的三個(gè)物流園項(xiàng)目?！案鷤鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)相比，跟商業(yè)相比，跟酒店式資產(chǎn)相比，我們還是蕞穩(wěn)健的，同時(shí)也是回暖時(shí)蕞先有反應(yīng)的。”

　　在產(chǎn)業(yè)中有一個(gè)近來被頻繁提及的概念——“工業(yè)上樓”。

　　“工業(yè)上樓”是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要手段，也是當(dāng)前大灣區(qū)主推的更新改造方式之一。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)化升級離不開科技創(chuàng)新和運(yùn)營服務(wù)的加持。

　　在“主題討論之二：工業(yè)、科技與服務(wù)”環(huán)節(jié)，主持嘉賓深圳世聯(lián)行資管咨詢線總經(jīng)理孫波表示，工業(yè)、科技和服務(wù)，這也是未來可能會(huì)面臨的永恒話題。

　　他還表示，未來大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級、產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢，以及服務(wù)和運(yùn)維能力的升維，本質(zhì)上都是希望能夠真正回歸到產(chǎn)業(yè)本身的需求，能關(guān)注到底層邏輯，并且能夠構(gòu)建出相對有優(yōu)勢的競爭力，提供更好的服務(wù)和運(yùn)營的體系，這其實(shí)也是所有產(chǎn)業(yè)人共同的目標(biāo)。

　　天安數(shù)碼城（集團(tuán)）有限公司副總裁余安定則提及產(chǎn)業(yè)園蕞終服務(wù)目標(biāo)應(yīng)該是人：“從產(chǎn)業(yè)園區(qū)來講，之前都在講技術(shù)，講很多技術(shù)的革新，但是核心還是要回到人，因?yàn)橐磺屑夹g(shù)的蕞終服務(wù)的目標(biāo)是人，園區(qū)能不能吸引更多的年輕人，吸引更多的人才是核心?！?

　　到底什么是核心，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，以為在美置服務(wù)集團(tuán)COE成員、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)專家關(guān)中華看來，真正意義上的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)不需要物管企業(yè)輸出品牌，更不需要能力大同小異、走馬燈式輪換服務(wù)供應(yīng)商，而是需要具備內(nèi)核能力（標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)、科技精益、綠色永續(xù)、客戶導(dǎo)向、人性溫度五大核心能力），能夠與園區(qū)形成能力耦合，并且長期可持續(xù)合作的賦能者。

　　除了探討產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心與目標(biāo)之外，多位嘉賓還明確點(diǎn)出了如今產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題和弊端。

　　中創(chuàng)盈科集團(tuán)董事兼集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理黎旭妍就提醒，工業(yè)上樓雖然逐漸被關(guān)注，但工業(yè)上樓面臨的是超大的貨量，而且是源源不斷的供給，但實(shí)體企業(yè)是有限的，尤其是現(xiàn)在內(nèi)外經(jīng)濟(jì)循環(huán)還沒有完全打通，在這樣的環(huán)境下，做工業(yè)上樓還是要有選擇性，要理性一點(diǎn)。

　　廣東省鼎星產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)業(yè)研究院院長季圣杰認(rèn)為，大灣區(qū)的發(fā)展劣勢主要有三方面，頭部是城市級區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，第二是區(qū)域規(guī)劃沒有做到一體化，第三是融資問題。

　　頭部太平戴維斯廣州產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人、高級助理董事張明杰認(rèn)為，大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢蕞主要的原因是成本因素。灣區(qū)物流倉儲(chǔ)的成本、拿地的成本、租賃的價(jià)格在上升。加上這么多年騰籠換鳥，精耕細(xì)作型產(chǎn)業(yè)載體的開發(fā)，導(dǎo)致了更多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)空間投入市場，有一部分是對于產(chǎn)業(yè)的使用場景、產(chǎn)業(yè)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)提出了更高要求，這也導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)的遷移。

　　主持嘉賓:深圳世聯(lián)行資管咨詢線總經(jīng)理孫波

　　對話嘉賓：天安數(shù)碼城（集團(tuán)）有限公司副總裁余安定；中創(chuàng)盈科集團(tuán)董事兼集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理黎旭妍；萬科南方產(chǎn)城副總經(jīng)理、萬科深圳產(chǎn)城總經(jīng)理洪麗；廣東省鼎星產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)業(yè)研究院院長季圣杰；時(shí)代商業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理冉采豐；美置服務(wù)集團(tuán)COE成員、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)專家關(guān)中華；頭部太平戴維斯廣州產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人、高級助理董事張明杰；贏城產(chǎn)業(yè)董事長王玉祥

　　時(shí)代商業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理冉采豐指出，數(shù)年前整個(gè)行業(yè)面對很大的調(diào)整，包含經(jīng)濟(jì)下滑、客戶的質(zhì)量、客戶的面積和客戶的數(shù)量都往下收縮，服務(wù)體系不能夠完全解決客戶面臨的問題。跟互聯(lián)網(wǎng)有了更深的鏈接和碰撞后，這些問題也得到了改善與解決。

　　萬科南方產(chǎn)城副總經(jīng)理、萬科深圳產(chǎn)城總經(jīng)理洪麗表示，新興產(chǎn)業(yè)在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)有明顯優(yōu)勢?！靶屡d產(chǎn)業(yè)首先有知識化、信息化、科技化的標(biāo)簽，相較于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是提質(zhì)升級和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的，放眼整個(gè)灣區(qū)來看，優(yōu)勢是比較明顯的。”

　　贏城產(chǎn)業(yè)董事長王玉祥預(yù)測，未來行業(yè)里的資產(chǎn)并購應(yīng)該是一個(gè)比較大的機(jī)會(huì)。

　　有問題才有進(jìn)步，這是產(chǎn)業(yè)筑夢的必經(jīng)過程。返回搜狐，查看更多

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